Précautions essentielles avant de signer l’acquisition d’un bien immobilier
A force de rencontrer des litiges qui naissent après avoir signé l’acquisition de votre bien immobilier, nous vous proposons ces quelques conseils préventifs qui vous éviteront bien des déconvenues.
L’acquisition d’un bien vous engage sur des sommes souvent considérables et pour une longue durée ; les premières années sont souvent consacrées au remboursement des intérêts, des frais de notaire et éventuellement d’intermédiaires avant de commencer à amortir son remboursement.
Il faut aussi composer avec les aléas du marché immobilier.
Votre Notaire (prenez chacun votre Notaire-vendeur et acquéreur- les honoraires ne seront pas multipliés...Ils partageront) effectuera des démarches prévues par la loi, mais vous pouvez de votre côté être également actif dans cette acquisition.
Votre Notaire recherchera toutes les informations légales publiées et tout ce qui peut concerner les servitudes, la copropriété éventuellement, diligentera les diagnostics obligatoires.
Mais il ne se rendra pas sur place et une partie des conditions de l’acte de vente sont faîtes sur « déclarations des parties « tandis que très souvent cet acte contient une clause indiquant que « l’acquéreur connait le bien pour l’avoir visité » alors qu’est toujours insérée une clause indiquant que les vices cachés ne sont pas garantis parce que le Notaire du vendeur aura également fait son travail.
Si cette dernière clause peut être judiciairement combattue dans certaines conditions, ce qui fera l’objet d’un autre article, vous pouvez également vous comporter en acquéreur responsable.
Alors, pour devancer des difficultés, il est sage de :
- Prendre son temps : on ne loupe jamais une bonne affaire et une autre se présentera souvent après. Ce temps vous permettra quelques démarches avant de signer l’acte définitif.
Il faut se méfier du coup de cœur, qui lorsque le financier entre en jeu peut parfois devenir un regret amère.
- Vous rendre sur place : on n’achète pas sur plans sans se rendre sur place; on constatera de visu l’environnement ; on s’interrogera sur le passé et le devenir du quartier ; on interrogera les professionnels sur place, les sites spécialisés et le service d’urbanisme à la Mairie sur le secteur, son devenir, ce qui était construit avant sur le site ; les travaux d’urbanisation prévus ; les destructions environnantes antérieures ou prévues ; les travaux de voiries prévus dans un avenir à court et moyen termes. On n’achètera pas un bien même visité sans y aller à plusieurs heures de la journée et de la semaine pour vérifier l’exposition, le passage, la couverture routière et des transports, les désagréments de voisinage, discuter avec les commerçants avoisinants...
- Prendre l’attache des professionnels si vous achetez un bien déjà construit : architectes, couvreurs, chauffagistes, ingénieurs structures, experts ...Ils procéderont avec l’accord des propriétaires vendeurs à un examen technique de l’état du bâti, du clos, de la toiture, des cheminées, des travaux sur murs porteurs, de présence éventuelles de champignons lignivores (mérule etc...). Les diagnostics obligatoires ne couvrent pas ces recherches. Les professionnels pourront aussi souvent vous dire si des réparations récentes ont été effectuées. Vous pourrez éventuellement établir avec eux, au surplus, des devis pour discuter le prix.
- Demander également au vendeur une attestation de son assureur sur l’absence de déclaration d’un dégât des eaux dans les 5 dernières années ; et si déclaration(s) il y a eu, vous pourrez demander les factures des entreprises intervenues pour réparer, lesquelles si les réparations sont insuffisantes bénéficient (normalement !) d’une assurance professionnelle qui basculera sur le nouveau propriétaire...Vous pourrez également vérifier si les réparations ont été faîtes par des entreprises. Si elles existent toujours ...Ou non... Si les vendeurs refusent ...Interrogez-vous !
- Consulter également en vous rendant dans les services de la préfecture du lieu du bien ou en Mairie si elle dispose d’un service de l’Urbanisme, les plans des cavités sous-terraines. Votre notaire le fera pour les marnières mais il est toujours intéressant de savoir si une source ou une ancienne cavité est identifiée à proximité pour la stabilité de votre terrain et de ses constructions. Vous pouvez également trouver ces plans sur les sites de la Préfecture sur Internet.
Ces démarches auront un coût mais qui peut être discuté avec vos prestataires ; lesquels sont assurés pour leurs prestations, ce qui justifie aussi le coût et à l’examen des sommes que vous allez engager, ces précautions peuvent éviter des litiges.
Comme des procédures dont nous avons eu à connaître : achat d’un bien en défiscalisation à 100 mètres d’une voie de chemin de fer ; achat d’un terrain à construire sur un ancien centre d’enfouissement non autorisé de déchets polluants; achat d’un bien en défiscalisation en face d’une future voie de TGV ; achat d’un studio en résidence étudiante à plus de vingt à kilomètres de l’université et sans aucun service de bus et transport ; achat d’un studio étudiant en zone « blanche » ( aucune connexion wifi) ; achat d’un bien en défiscalisation à proximité de lignes à haute tension ; achat d’une maison ancienne atteinte de mérule ; achat d’une maison ancienne avec dissimulation du découpage des poutres porteuses au plancher pour édifier une cheminée centrale ; achat d’une maison ancienne avec fissures dissimulées à la suite d’un important dégât des eaux ; achat d’une maison ancienne avec démolition d’un mur porteur sans l’intervention d’un professionnel et fissures dissimulées etc...
Ces litiges ont trouvé des solutions judiciaires mais le temps judiciaire n’est pas toujours compatible avec la réalité financière des acquéreurs et les prescriptions des actions en diminution de prix et/ou responsabilités éventuelles, comme les démarches effectuées avant l’acquisition sont des constantes des procédures en cette matière...
Nous restons à votre disposition.
Nathalie DEVILLERS-LANGLOIS
Avocate.